„Jednak nie sprzedaję”. Co grozi za wycofanie się z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości?
Autor: Magdalena Skrocka
„Jednak nie sprzedaję” – to zdanie pada w praktyce częściej, niż mogłoby się wydawać. Zmiana sytuacji życiowej, lepsza oferta, problemy formalne albo po prostu zmiana decyzji sprawiają, że sprzedający zaczyna się zastanawiać, czy z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości można się jeszcze „bezpiecznie” wycofać. W powszechnym odbiorze umowa przedwstępna bardzo często bywa traktowana jak luźna deklaracja zamiarów lub forma rezerwacji, która nie rodzi poważnych konsekwencji prawnych.
Tymczasem w świetle przepisów Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna jest pełnoprawnym zobowiązaniem, a jej niewykonanie może prowadzić do realnej odpowiedzialności, a w niektórych przypadkach nawet do przymusowego doprowadzenia do zawarcia umowy sprzedaży. Kluczowe znaczenie ma przy tym nie tylko sama treść umowy, ale również forma, w jakiej została zawarta, oraz to, czy strony zastrzegły zadatek lub inne zabezpieczenia.
W niniejszym artykule wyjaśniamy, czym jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, jakie skutki prawne wywołuje oraz z jakimi konsekwencjami musi liczyć się sprzedający, który decyduje się z niej wycofać.
I. Czym jest umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna to umowa, przez którą strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy przyrzeczonej. Jej istotą nie jest jeszcze przeniesienie własności nieruchomości, lecz zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży w przyszłości, na ustalonych wcześniej warunkach.
Zgodnie z Kodeksem cywilnym umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, a więc w szczególności: strony przyszłej umowy sprzedaży, przedmiot sprzedaży (nieruchomość), cenę lub sposób jej ustalenia.
W praktyce bardzo często umowa przedwstępna zawiera również dodatkowe elementy, takie jak: termin zawarcia umowy przyrzeczonej, warunki, od których uzależnione jest zawarcie umowy sprzedaży (np. uzyskanie finansowania - kredyt), postanowienia dotyczące zadatku lub zaliczki, zasady odpowiedzialności stron w razie niewykonania umowy.
Choć umowa przedwstępna bywa postrzegana jako etap „przejściowy”, należy podkreślić, że jest to pełnoprawna umowa cywilnoprawna, która wiąże strony od momentu jej zawarcia. Sam fakt, że do przeniesienia własności ma dojść dopiero w przyszłości, nie oznacza, że strony mogą dowolnie zmieniać decyzję co do zawarcia umowy sprzedaży. Właśnie ten aspekt umowy przedwstępnej bywa źródłem największych nieporozumień. W praktyce bowiem wiele osób utożsamia ją z rezerwacją nieruchomości, podczas gdy jej skutki prawne są znacznie dalej idące.
II. Formy umowy przedwstępnej i ich znaczenie
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może być zawarta w dwóch podstawowych formach: pisemnej oraz aktu notarialnego. Wybór formy ma kluczowe znaczenie dla skutków prawnych i możliwości dochodzenia swoich praw.
1. Umowa przedwstępna w formie pisemnej
Najprostsza i najczęściej spotykana jest forma pisemna. Umowa taka jest skuteczna i wiążąca. W przypadku umowy pisemnej, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może dochodzić głównie odszkodowania za poniesioną szkodę (art. 390 §1 Kodeksu cywilnego). Odszkodowanie obejmuje koszty, które strona poniosła w związku z przygotowaniem transakcji, np. wydatki na wycenę, konsultacje czy wnioski kredytowe.
2. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego
Druga możliwość to zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Umowa przedwstępna sporządzona notarialnie daje stronie znacznie większą ochronę, ponieważ można dochodzić przed sądem nie tylko odszkodowania, ale również zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 §2 Kodeksu cywilnego).
III. Obowiązek zwrotu zadatku w przypadku wycofania się z umowy przez stronę, która otrzymała zadatek
W umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości często przewiduje się zadatek, czyli kwotę pieniędzy przekazywaną sprzedającemu w celu zabezpieczenia wykonania zobowiązania wynikającego z umowy. Zadatek pełni funkcję zabezpieczającą i dyscyplinującą strony, a jego zasady regulują przepisy Kodeksu cywilnego (art. 394 k.c.).
Jeżeli sprzedający wycofuje się z umowy przedwstępnej, kupującemu przysługuje prawo do żądania zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Oznacza to, że sprzedający nie tylko traci otrzymaną kwotę, ale musi zwrócić drugą równoważną sumę jako sankcję za niewykonanie zobowiązania.
IV. Podsumowanie
Decyzja o wycofaniu się z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości niesie ze sobą konsekwencje prawne. Kupujący w takiej sytuacji mają do dyspozycji kilka alternatywnych środków ochrony swoich praw:
1. Naprawienie szkody – kupujący mogą żądać odszkodowania za szkodę poniesioną w związku z oczekiwaniem na zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 §1 Kodeksu cywilnego). W praktyce może to obejmować np. koszty związane z finansowaniem zakupu, przygotowaniem transakcji czy prowizjami pośredników.
2. Dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem – jeśli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, kupujący mogą żądać sądowego przymuszenia sprzedającego do zawarcia właściwej umowy sprzedaży (art. 390 §2 Kodeksu cywilnego). W pierwszej kolejności zazwyczaj dochodzi się do zawarcia umowy, a dopiero następnie do odszkodowania.
3. Zwrot zadatku w podwójnej wysokości – jeżeli przy podpisaniu umowy przedwstępnej został przekazany zadatek, kupujący mogą żądać jego zwrotu w podwójnej kwocie (art. 394 Kodeksu cywilnego).
Umowa przedwstępna nie jest więc jedynie formalnością ani „rezerwacją”. To pełnoprawne zobowiązanie prawne, którego niewykonanie niesie za sobą negatywne konsekwencje. Decyzja o wycofaniu się z umowy przedwstępnej powinna być więc przemyślana i świadoma, ponieważ konsekwencje finansowe i prawne mogą być znaczące.