„Sprzedaż nieruchomości należącej do dziecka - czy potrzebna jest zgoda sądu już przy umowie przedwstępnej?”

 

 

 

 

 

 

Autor: Magdalena Skrocka 

W praktyce często zdarza się, że rodzice lub opiekunowie prawni działają w imieniu małoletniego przy czynnościach dotyczących nieruchomości  np. sprzedaży, darowiźnie, czy zakupie mieszkania. Często bowiem rodzic oraz dziecka są współwłaścicielami nieruchomości. W takich sytuacjach pojawia się pytanie: czy już sama umowa przedwstępna zakupu nieruchomości wymaga zgody sądu opiekuńczego, czy dopiero umowa przyrzeczona (ostateczna)?

1. Czym jest umowa przedwstępna?
   
   Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego, umowa przedwstępna to umowa, w której strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy przyrzeczonej.
   Nie przenosi ona jeszcze własności nieruchomości – jest zobowiązaniem do zawarcia umowy przyrzeczonej (np. umowy sprzedaży).
   
   
2. Kiedy potrzebna jest zgoda sądu opiekuńczego?

Podstawą prawną jest art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (KRO), zgodnie z którym rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu majątkiem dziecka.  Analogicznie stosuje się to do opiekunów (art. 156 KRO). Brak jest przy tym definicji zwykłego zarządu. Przepisy nie wymieniają również przykładowych czynności, które można uznać za przekraczające zwykły zarząd majątkiem.

W orzecznictwie oraz doktrynie przyjmuje się, iż zwykły zarząd przekraczają m.in. takie czynności, jak nabycie, zbycie, zrzeczenie się lub  obciążenie nieruchomości.

W takich przypadkach każdorazowo wymagana jest zgoda sądu opiekuńczego. 

3. Czy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości przekracza zwykły zarząd?

Chociaż umowa przedwstępna sama w sobie nie przenosi własności, to w praktyce może prowadzić do poważnych zobowiązań w przyszłości. Przede wszystkim umowa przedwstępna:

1. Tworzy obowiązek sprzedaży – jeśli nie zostanie zawarta umowa przyrzeczona, może wiązać się z karą umowną lub konieczności zwrotu zadatku;
   
   
2. Stanowi ryzyko dla majątku dziecka – umowa może narazić dziecko na niekorzystne skutki finansowe, jeśli warunki umowy okażą się niekorzystne.
   
   

Dlatego nawet sama umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest w orzecznictwie traktowana jako czynność przekraczająca zwykły zarząd i wymaga zgody sądu opiekuńczego, co potwierdza Sąd Okręgowy w Kaliszu w postanowieniu z dnia 24 czerwca 2014 r., sygn. akt II Ca 202/14, LEX nr 1850123: „Zasadnie też sąd pierwszej instancji stwierdził, iż przedmiotowa umowa zobowiązująca małoletnią D. M. do zawarcia umowy sprzedaży użytkowania wieczystego jest sprzeczna z treścią art. 101 § 3 k.r.o. Dokonana przez ojca małoletniej - W. M. samodzielnie, bez zgody sądu opiekuńczego czynność w imieniu małoletniej córki z uwagi na jej charakter uszczuplający majątek należała do czynności przekraczających zwykły zarząd majątkiem małoletniej. W świetle obowiązujących przepisów nie może budzić wątpliwości, że czynność prawna dotycząca majątku małoletniego, dokonana przez przedstawiciela ustawowego bez uprzedniego zezwolenia władzy opiekuńczej jest nieważna”. 

Reasumując, sprzedaż nieruchomości należącej do małoletniego lub osoby pozostającej pod opieką wymaga szczególnej ostrożności prawnej. Umowa przedwstępna sprzedaży stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd majątkiem dziecka, ponieważ tworzy obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej i może wiązać się z ryzykiem finansowym dla dziecka. W praktyce oznacza to, że uzyskanie zgody sądu opiekuńczego jest niezbędne jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Brak takiej zgody może skutkować nieważnością czynności prawnej.