„Udział w nieruchomości – czy można go zasiedzieć?”

Pani Magdalena Skrocka

Autor: Magdalena Skrocka

Współwłasność nieruchomości to częsta sytuacja – może wynikać z dziedziczenia, wspólnego zakupu czy podziału majątku. Nierzadko jednak prowadzi do konfliktów między współwłaścicielami, zwłaszcza gdy jedna ze stron faktycznie włada całą nieruchomością, a pozostali właściciele nie interesują się swoim udziałem. W takich przypadkach pojawia się pytanie: czy możliwe jest zasiedzenie udziału w nieruchomości, czyli nabycie go przez długoletnie, wyłączne posiadanie?

Zasiedzenie najczęściej kojarzy się z przejęciem całej nieruchomości, do której wcześniej nie mieliśmy żadnych praw. Tymczasem prawo przewiduje także sytuacje bardziej złożone – na przykład zasiedzenie udziału we współwłasności. Nabycie udziału przez zasiedzenie jest więc możliwe, ale w praktyce należy do najtrudniejszych przypadków dotyczących zasiedzenia.

Zasiedzenie udziału a klasyczne zasiedzenie – czym się różnią?

Zasiedzenie udziału we współwłasności różni się zasadniczo od klasycznego zasiedzenia nieruchomości, czyli takiego, które dotyczy nieruchomości, co do której wcześniej nie mieliśmy żadnych praw. W przypadku współwłasności każdy z właścicieli nie tylko posiada wyłączny udział, ale także współposiada całą nieruchomość razem z innymi współwłaścicielami. Oznacza to, że samo korzystanie z nieruchomości, płacenie podatków czy dokonywanie zwykłych nakładów nie wystarcza, aby uznać, że współwłaściciel nabył udział w sposób samoistny prowadzący do zasiedzenia.

Sąd Najwyższy w postanowieniu z 26 czerwca 2013 r. (II CSK 581/12) wskazał, że posiadanie samoistne w zakresie udziałów innych współwłaścicieli nie może wynikać wyłącznie z faktu samodzielnego wykonywania uprawnień czy ponoszenia kosztów związanych z użytkowaniem nieruchomości. Sąd Najwyższy podkreślił, że: „O samoistnym posiadaniu współwłaściciela nieruchomości zamieszkującego w znajdującym się na niej budynku nie przesądza samodzielne wykonywanie uprawnień właścicielskich, administrowanie nieruchomością, ponoszenie ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości, w tym wykonywanie remontów lub modernizacji budynku. Również fakt niewykonywania współposiadania przez innych współwłaścicieli nie świadczy automatycznie o samoistności posiadania współwłaściciela wykonującego władztwo, bowiem jest to uprawnienie współwłaścicieli, a nie obowiązek”.

Zatem, do nabycia udziału przez zasiedzenie udziału we współwłasności konieczne jest wyraźne zamanifestowanie woli posiadania w sposób widoczny zarówno dla współwłaścicieli, jak i otoczenia.

Postępowanie o zasiedzenie udziału we współwłasności sprowadza się zatem przede wszystkim do stwierdzenia czy dana osoba w sposób wystarczający zamanifestowała wolę posiadania całej nieruchomości – także w stosunku do pozostałych współwłaścicieli (których udział de facto chce zasiedzieć).

Czym jest „zamanifestowanie posiadania”?

Pojęcie „zamanifestowania posiadania” nie jest wprost zdefiniowane w przepisach prawa. W praktyce sądy wypracowały jednak kryteria, które pozwalają ocenić, czy współwłaściciel rzeczywiście włada nieruchomością w sposób wykraczający poza swój udział, co jest warunkiem zasiedzenia.

Do takich przejawów posiadania ponad udział zalicza się m.in.:

1) samodzielne wykonywanie i finansowanie modernizacji budynku, samodzielny (znaczący) remont, samodzielne wybudowanie budynku (bez wiedzy i zgody pozostałych współwłaścicieli).

„O posiadaniu samoistnym współwłaściciela nieruchomości w zakresie udziałów we współwłasności innych współwłaścicieli nie przesądza zarządzanie całą nieruchomością, samodzielne ponoszenie ciężarów związanych z korzystaniem z nieruchomości, a nawet pokrywanie kosztów remontu lub modernizacji budynku. Ze względu na szeroki zakres uprawnień współwłaściciela wynikający z art. 206 KC, konieczne jest w tej mierze zamanifestowanie w sposób szczególny woli wyłącznego posiadania całej nieruchomości, co może np. wyrażać się w samodzielnym dokonaniu istotnych zmian w substancji lub sposobie przeznaczenia nieruchomości (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 marca 2019 r., V CSK 421/18, Legalis nr 1885172)”.

2) dysponowanie nieruchomością wobec osób trzecich jak właściciel całości, np. wynajem całości nieruchomości bez wiedzy i zgody innych współwłaścicieli;

3) niedopuszczanie pozostałych współwłaścicieli do korzystania z nieruchomości, np. odmowa wpuszczenia ich na nieruchomość, wymiana zamków itp.

Co nie jest wystarczające do zasiedzenia ułamka we współwłasności?

samo zamieszkiwanie i posiadania nieruchomości przez okres wymagany do stwierdzenia zasiedzenia (co do zasady 30 lat);
opłacanie wszystkich podatków i rachunków;
niekorzystanie przez pozostałych właścicieli z ich uprawnień w zakresie korzystania z nieruchomości;
wykonywanie nieznacznych remontów czy inwestycji np. wymiana okien w budynku, budowa ogrodzenia, ocieplenie budynku, doprowadzenie wody itp.

Podsumowując, zasiedzenie udziału we współwłasności wymaga wyraźnego zamanifestowania woli wyłącznego posiadania, co w praktyce oznacza dokonywanie znaczących nakładów lub inwestycji, takich jak budowa, modernizacja czy istotne zmiany w nieruchomości. Problem polega na tym, że realizacja takich działań w praktyce często wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli. Brak zgody uniemożliwia ich przeprowadzenie, a jej uzyskanie świadczy o braku samoistnego posiadania, co wyklucza możliwość zasiedzenia. W konsekwencji postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia udziału jest znacznie trudniejsze dowodowo niż klasyczne postępowanie w sprawie zasiedzenia, a każda sprawa wymaga indywidualnej oceny, ponieważ granica między zwykłym współposiadaniem a wyłącznym posiadaniem udziału pozostaje w praktyce nieostra.