Dożywotnia służebność mieszkania – kiedy nazwa nie gwarantuje ochrony prawa

 

 

 

 

 

 

Autor: Magdalena Skrocka 

Słowo „dożywotnio” w kontekście służebności mieszkania budzi poczucie bezpieczeństwa – wielu właścicieli i użytkowników nieruchomości uważa, że daje ono gwarancję prawa do korzystania z mieszkania przez całe życie. W praktyce jednak rzeczywistość bywa bardziej skomplikowana.

Dożywotnia służebność mieszkania najczęściej pojawia się przy umowach darowizny nieruchomości. Darczyńca przekazuje określonej osobie – najczęściej członkowi rodziny, np. dziecku – własność nieruchomości, a jednocześnie w umowie ustanawiana jest na jego rzecz dożywotnia służebność mieszkania, czyli prawo do zamieszkiwania w nieruchomości przez całe życie. Ma to na celu zabezpieczenie sytuacji życiowej darczyńcy, który traci prawo własności do darowanej nieruchomości.

Jednym z głównych zagrożeń tego rozwiązania jest wygaśnięcie służebności wskutek jej niewykonywania przez 10 lat. Służebność mieszkania jest służebnością osobistą. Zgodnie z art. 297 Kodeksu cywilnego do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych, które przewidują, że niewykonywane przez 10 lat wygasają (art. 293 §1 k.c.). Oznacza to, że nawet prawo określone jako „dożywotnie” może zostać utracone, jeśli przez dłuższy czas nie było faktycznie wykonywane.

Problem niewykonywania służebności może pojawić się np. w sytuacji, gdy osoba uprawniona wyjeżdża na dłuższy czas – np. do pracy za granicę. Jeśli przerwa w korzystaniu z mieszkania trwa 10 lat, to mimo że w akcie notarialnym zapisane jest prawo do dożywotniego zamieszkiwania, służebność może wygasnąć. W efekcie aktualny właściciel może wystąpić do sądu o ustalenie wygaśnięcia służebności, a następnie o jej wykreślenie z księgi wieczystej.

Aby zabezpieczyć swoje prawa, warto regularnie korzystać z mieszkania, choćby przez część roku lub sezonowo. Całkowite zaprzestanie korzystania z przysługującej służebności grozi jej utratą.

Alternatywnym rozwiązaniem jest rozważenie umowy dożywocia zamiast darowizny ze służebnością mieszkania. W umowie dożywocia osoba nabywająca nieruchomość zobowiązuje się do zapewnienia dożywotniego utrzymania dożywotnika – w tym mieszkania oraz często wyżywienia czy opieki. Takie zobowiązanie nie wygasa automatycznie wskutek braku korzystania przez określony czas, dzięki czemu umowa dożywocia skutecznie zabezpiecza sytuację osoby przekazującej nieruchomość i eliminuje ryzyko utraty prawa wynikającego z „przerw” w jego wykonywaniu.

Podsumowując, nawet jeśli w akcie notarialnym pojawia się słowo „dożywotnio”, nie oznacza to pełnej gwarancji prawa do mieszkania. Prawo może wygasnąć wskutek długotrwałego niewykonywania, dlatego warto albo regularnie korzystać ze służebności, albo rozważyć bardziej trwałe zabezpieczenie w formie umowy dożywocia.