Umowa dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę – szansa na stały dochód czy ryzykowna inwestycja?

 

 

 

 

 

 

 

 

Autor: r.pr. Monika Maja Horczak 

Rosnące zainteresowanie odnawialnymi źródłami energii sprawia, że coraz więcej inwestorów poszukuje gruntów pod budowę farm fotowoltaicznych. Dla właścicieli nieruchomości rolnej czy nieużytków to szansa na wieloletni i stabilny dochód pasywny. Jednak podpisanie niekorzystnej umowy dzierżawy może wiązać się z poważnymi konsekwencjami finansowymi i ograniczeniami w korzystaniu z własnej ziemi.

W tym artykule wyjaśniam, na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy, jakie zapisy powinny się w niej znaleźć i jakie ryzyka prawne należy uwzględnić.

Okres obowiązywania umowy

Zgodnie z art. 693 ust. 1 kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Umowa dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną zawierana jest najczęściej na czas określony, zwykle 29 lat. Wynika to z brzmienia art. 695 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony. Ewentualne przedłużenie umowy na dalsze okresy powinno poprzedzać ponowne negocjacje warunków dzierżawy i zawarcie nowej umowy. Tym samym w umowie dzierżawy należy wystrzegać się zapisów przedłużających automatycznie okres trwania umowy na dotychczasowych warunkach. 

Warto wskazać, że w przypadku zawarcia umowy dzierżawy nie ma ryzyka zasiedzenia przez przedsiębiorcę nieruchomości objętej umową dzierżawy, bowiem dzierżawa jest posiadaniem zależnym, które wyłącza możliwość zasiedzenia nieruchomości. Jednakże, w praktyce mogą zdarzyć się sytuacje, w których przedsiębiorca przekroczy wynikający z treści umowy obszar oddany w dzierżawę i bezumownie zajmie część nieruchomości stanowiącą własność wydzierżawiającego. Jeżeli stan ten będzie trwał przez okres 30 lat to rzeczywiście może dojść do zasiedzenia zajętego bezumownie obszaru. Dlatego też zawarcie umowy na maksymalny okres 29 lat chroni właściciela gruntu przed ewentualnym zasiedzeniem pozostałej części nieruchomości. Warto również zadbać o to, aby do umowy dzierżawy została dołączona mapka wyznaczająca granice dzierżawionego gruntu, a sam teren został przez przedsiębiorcę ogrodzony.  

Określenie przedmiotu dzierżawy

Istotną kwestią określoną w umowie dzierżawy gruntu jest jej przedmiot, tj. określenie powierzchni działki zajętej pod farmę fotowoltaiczną, od której uzależniona będzie wysokość czynszu, określenie przebiegu infrastruktury towarzyszącej, dróg dojazdowych, itd. Problematyczne są zapisy przewidujące dokładne określenie wskazanych elementów dopiero w przyszłości, tj. po uzyskaniu pozwolenia na budowę. W umowie dzierżawy należy wystrzegać się ogólnych zapisów dotyczących przedmiotu umowy i dążyć do jak najbardziej szczegółowego ustalenia przedmiotu umowy. Zasadnym jest również ustalenie w umowie minimalnej powierzchni dzierżawionego gruntu oraz dołączenie do umowy mapki obrazującej przewidywany obszar dzierżawy, a także ustalenie zasad korzystania przez wydzierżawiającego z gruntu nieprzeznaczonego na dzierżawę. 

Waloryzacja czynszu dzierżawnego

Ze względu na długi okres obowiązywania umowy dzierżawy warto zadbać o wprowadzenie zapisu przewidującego waloryzację czynszu. Zasadne jest również zastrzeżenie, że w przypadku wystąpienia deflacji nie będzie stosowana waloryzacja ujemna oraz że czynsz będzie corocznie waloryzowany według wskaźnika GUS, bez konieczności aneksowania umowy.  

Świadczenia podatkowe

Budowa farmy fotowoltaicznej wiąże się ze wzrostem obciążeń podatkowych po stronie właściciela nieruchomości, wynikającym z przejścia z opodatkowania podatkiem rolnym na podatek od nieruchomości. Zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych podatnikiem podatku od nieruchomości pozostaje właściciel gruntu, a nie dzierżawca. To na właściciela (wydzierżawiającego) wystawiany jest nakaz podatkowy i to on ponosi ewentualną odpowiedzialność w postępowaniu egzekucyjnym. W interesie wydzierżawiającego leży zatem przerzucenie tego ciężaru podatkowego na dzierżawcę poprzez wprowadzenie do umowy odpowiednich mechanizmów finansowania tych opłat oraz określenie konsekwencji związanych z ich nieuregulowaniem przez dzierżawcę. 

Przeniesienie przez dzierżawcę praw wynikających z umowy na inne osoby

W umowach dzierżawy gruntu pod farmy fotowoltaiczne często przewiduje się możliwość przeniesienia przez dzierżawcę praw i obowiązków wynikających z umowy na osoby trzecie, które nie są znane w chwili jej zawarcia. Wynika to ze specyfiki inwestycji tego rodzaju - podmiot zawierający umowę dzierżawy nie zawsze jest docelowym inwestorem ani eksploatatorem farmy fotowoltaicznej, lecz często jedynie podmiotem pozyskującym grunty pod przyszłe inwestycje. 

Dlatego istotne jest, aby umowa zawierała obowiązek dzierżawcy do uprzedniego poinformowania właściciela gruntu o zamiarze przeniesienia praw z umowy, obowiązek przekazania danych nowego nabywcy oraz możliwość zgłoszenia przez właściciela gruntu ewentualnych zastrzeżeń. 

Rozwiązanie umowy przed terminem

Zgodnie z zasadami prawa cywilnego, umowy zawierane na czas określony mogą zostać rozwiązane jedynie w sytuacjach wskazanych w ich treści. Z tego powodu strony już na etapie negocjacji powinny zadbać o ujęcie w umowie wszelkich okoliczności, które mogłyby w przyszłości uczynić dalsze jej wykonywanie nieopłacalnym lub niekorzystnym. Dotyczy to również zabezpieczenia interesów stron na wypadek niewłaściwego wykonywania zobowiązań przez drugą stronę.

Z punktu widzenia właściciela gruntu istotne są przede wszystkim potencjalne opóźnienia w uiszczaniu czynszu bądź w rozpoczęciu budowy instalacji fotowoltaicznej. Aby uniknąć sytuacji, w której inwestycja zostaje zamrożona na nieokreślony czas, warto w umowie zawrzeć postanowienia umożliwiające właścicielowi rozwiązanie umowy w przypadku braku postępów w realizacji przedsięwzięcia.

Równie ważna jest analiza zapisów dotyczących możliwości wypowiedzenia umowy przez dzierżawcę. Ogólnikowe klauzule odwołujące się do takich przesłanek jak nierentowność inwestycji czy trudności techniczne lub formalnoprawne mogą prowadzić do nadużyć – inwestor mógłby wówczas jednostronnie zakończyć umowę, powołując się na nieprecyzyjne i szeroko zakreślone warunki. Szczególną uwagę należy zwrócić także na postanowienia uzależniające trwałość umowy od uzyskania pozwolenia na budowę. Takie warunki powinny być skonstruowane w sposób, który zobowiązuje inwestora do działania z należytą starannością – tak, aby nie doszło do sytuacji, w której grunt pozostaje zajęty przez długi czas przy minimalnym czynszu, a inwestycja finalnie nie zostaje zrealizowana.

Zakończenie dzierżawy i przywrócenie nieruchomości do stanu pierwotnego

Z uwagi na zakres inwestycji, już na etapie zawierania umowy dzierżawy warto ustalić zasady jej zakończenia. Zasadą jest, że po zakończeniu umowy dzierżawy dzierżawca zobowiązany jest przywrócić nieruchomość do stanu pierwotnego i zwrócić ją wydzierżawiającemu w stanie niepogorszonym. Wiąże się to z obowiązkiem dzierżawcy do dokonania demontażu i utylizacji instalacji i przywrócenia gruntu do produkcji rolnej. Brak jest informacji jak te kwestie wyglądają w praktyce, dlatego też warto jak najlepiej zabezpieczyć interesy właściciela nieruchomości w zakresie przywrócenia jego nieruchomości do stanu pierwotnego po zakończeniu umowy dzierżawy. Zasadnym jest w tej kwestii przede wszystkim ustalenie zabezpieczenia finansowego wykonania czynności demontażu i utylizacji instalacji fotowoltaicznej w postaci np. kaucji wpłaconej przy zawieraniu umowy dzierżawy w wysokości 1-krotności bądź wielokrotności wysokości czynszu dzierżawnego ustalonego w umowie. Po zakończeniu umowy dzierżawy, kaucja ta może być przeznaczona na demontaż i utylizację instalacji bądź może podlegać zwrotowi na rzecz Dzierżawcy. Może być również zaliczona na poczet zapłaty ostatniego czynszu dzierżawnego.

Podsumowanie

Niniejszy artykuł porusza jedynie wybrane kwestie, które często pojawiają się w umowach dzierżawy i mogą budzić wątpliwości interpretacyjne lub praktyczne. Nie stanowi on kompleksowego opracowania tematu, lecz ma na celu zwrócenie uwagi na kluczowe ryzyka, które warto uwzględnić przy sporządzaniu lub analizie tego rodzaju kontraktów. W praktyce bowiem każda umowa dzierżawy gruntu pod inwestycję, zwłaszcza długoterminową, powinna być dostosowana do konkretnego przypadku, uwzględniając interesy obu stron, specyfikę lokalizacji oraz wymagania techniczne i prawne związane z realizacją inwestycji.